土地の相続登記に期限ありますか？他に問題は？

最近ニュースでもよく話題になりますが、空き家が放置されご近所迷惑になっていること、皆さん良く聞きますよね～。空き家が放置されるのは、親が亡くなりその家に住む人がいなくなった場合が多いみたいなんです。そしてその状態を放っておくと、予想もしない家族に金銭の請求が来たり、その財産をなくしてしまったり…。

そこで今回は、いつもご登場いただく楽田さんのご家族を通して、そういう事態にならないように、土地の相続や、登記の問題、さまざまな手続きの期限などを前もって勉強していきましょうね！。

今回のケース（下記の事情以外は考慮しないこととしますね！）

楽田Ａ造さん（らくたえいぞう５０歳）の娘、楽田Ｃ子さん（らくたしーこ２５歳）は、皆さんご存じの通り、弟Ｄ太くん（でーた２０歳）Ｑ太郎くん（きゅうたろう１５歳）の三人兄弟の長女ですが、今、とっても悩んでいます。というのが、Ａ造さんが最近亡くなってから判明したのですが、実はＡ造さんが、Ａ造さんの祖母のＭゑさん（えむえ９５歳）のお家の固定資産税を長きに渡って払ってたんですって…。一応Ｍゑさんのお家は町中の一等地だったので、年間４０万円ほどをＭゑさんの息子のＥ介さん亡き後Ａ造さんが１０年に渡り払っていました。

そして、Ａ造さんも最近亡くなったことで、Ｃ子さんの悩みなのですが…とその前に、まずは、Ｍゑさんの親族をご紹介しますね、ちょっと分かりにくいので、耳の穴かっぽじいて聞いてくださいね！

まず、Ｍゑさんには二人の子どもがいて、Ｅ介（いーすけ、既に死亡）さんとＰ二郎さん（ぴーじろう７０歳）、Ｅ介さんには二人の子どもがいて、Ａ造さん（既に死亡）とＮ平さん（えぬへい４５歳）、そして、Ａ造さんには妻のＢ代さんとＣ子さんＤ太くんＱ太郎くんの子ども三人がいます。Ｐ二郎さんは、もう３０年前からＭゑさんとは音信不通で、もちろんＡ造さん家族もＰ二郎さんとは会ったことがありません。

Ｎ平のおっちゃんは、相変わらずの人生で、実は税金を滞納しています。

また、Ｍゑさんのお家は、土地も建物も登記はＭゑさんの名義になってますが、Ｍゑさんは数年前から認知症が進み、今は老人ホームに入っており、Ａ造さんの妻のＢ代さんが通いで、その面倒をみています。

Ｃ子さん　　「パパがＭゑ曾ばあちゃんのことを大切に思っていたのはわかる…でも、もうＭゑ曾ばあちゃんはその家に住んでないんだし、私やＤ太がその住んでない家の固定資産税を払うのっておかしいよ！それに、私もうすぐ結婚するし～～～～」

Ｄ太くん　　「オレも絶対無理、無理！オレは大学卒業したら奨学金の返済も待ってるし、その返済だけで十分大変だから～～～～」

Ｑ太郎くん　「なんかよくわかんないけど、僕も無理です！！！」

ねえねえパレ子さん～～～！これってやばくないですか～ちょっと心配ですぅ～？

ほんとですぅ～～！！、やばやばですぅ～Ｃ子さん、私もがんばりますので一緒に早く手を打ちましょね！

土地を相続しても、良いことばかりとは…

楽田家の皆さんは、Ｍゑさんが１００歳、１１０歳までお元気なことを望んでらっしゃるとは思いますが、もう既に９５歳ということで、なにが起きてもおかしくない年齢になってらっしゃいますので、一応念のため万が一のことちょっとお伝えしますね～。

もしＭゑさんが死亡した場合、その瞬間から相続が始ります。亡くなった被相続人の財産は全てその対象になりますから、もちろん土地建物も相続することになります。ということはそれに伴う固定資産税も、相続人は自分の債務として払わなければなりませんよ～～～！。

そこでまずは、Ｍゑさんが死亡した場合の相続人をピックアップしますね。

まず配偶者と子どもが第１順位で相続人となります（民法８８７条、８９０条）。Ｍゑさんのご主人はもう既に他界されていますが、子どもが二人いてＥ介さんとＰ二郎さんですね～。Ｅ介さんは既に死亡していますので、Ｐ二郎さんがまず相続人となります。

次に、Ｅ介さんの分をＥ介さんの子どもが代襲相続（８８７条２項）しますので、子どもであるＡ造さんとＮ平のおっちゃんが相続人となります。しかし、Ａ造さんが既に死亡していますから、Ａ造さんの分を、Ａ造さんの子ども達が再代襲相続（８８７条３項）します。

したがって、Ｍゑさんが亡くなった場合の相続人は、Ｐ二郎さん、Ｎ平さん、Ｃ子さん、Ｄ太くん、Ｑ太郎くんの５人となります。

そして、皆さんの相続分は、Ｐ二郎さんが２分の１、Ｎ平さんが４分の1、Ｃ子さんＤ太くんＱ太郎くんはそれぞれ12分の１となります。

ということは、相続人全員で土地建物を相続した場合、Ｃ子さんＤ太くんＱ太郎くんはそれぞれは単純に固定資産税40万円の12分の１、約33,000円を支払わないといけないということになります。

でも、皆さんご存じの通り、Ｐ二郎さんは30年行方しれず、Ｎ平さんは税金を滞納していますし、固定資産税はＡ造さんが全て払っていました。そうなると、Ｐ二郎さんＮ平さんは頼れないので、Ｃ子さん達兄弟が………

Ｃ子さん　　「え～～～～！Ｐ二郎さんってだれよ～～～！そんな人知らないし～～～～！」

Ｄ太くん　　「ちょちょちょちょっ～～～～～と待ってくれ！Ｎ平のおっちゃんってさ～～～」

Ｑ太郎くん　「はい…遊び人のＮ平のおっちゃんですぅ…なんかやばい気が…」

Ｎ平のおっちゃん「はは～～～～ん、ない袖は振れん！」

Ｂ代さん　　「じゃあ固定資産税払いたくないから、売っちゃえばいいかしら～～パレ子さん？」

相続した土地の登記どうすればいい？登記に期限は？

ホントに今後住む予定がないならその土地建物を売ってしまうということも考えられますが、もし、Ｃ子さん達が相続した土地建物を売る場合、まず、しなければいけないのが共同で相続を原因とする所有権移転登記です。そして、そのあとＣ子さん達がこの問題を上手に処理をするには、たくさんの越えなければいけない障害があります。

１個目の障害

もし、相続人５人全員で共同相続登記をしようとしたら、行方不明のＰ二郎さんが最悪見つからなくても、その登記はできますが（保存行為、民法２５２条但し書き）、そこから、土地建物を売ってしまう場合はＰ二郎さんが出てこないと先に進めません。（Ｐ二郎さんの委任状と印鑑証明書が必要だから）

２個目の障害

なので、遺産分割協議をして、長年固定資産税を払っていたＡ造さんの子どもであるＣ子さん達に相続させることも考えられますが、Ｐ二郎さんが出てこないとこれもダメです。（ここにもＰ二郎さんの印鑑証明書が必要です）

となると、Ｍゑさんが死亡した後にできることは、共同相続登記までということになるかしら～。

まあ土地建物の共同相続登記は、登記をしなければいけない期限もないことですから、ゆっくり落ち着いてからと………ちょっと待って～～～～やばい、やばい！。

３個目の障害っていうか～危険

Ｎ平のおっちゃん、税金滞納してますよね～、ということはＣ子さん達が知らない間に勝手に市役所に相続登記をされてしまったり、差し押さえされてしまう危険もありますね～。そうなると、誰のものにするかとかいう問題ではなくて、財産を失ってしまうことに～～～。

Ｃ子さん　　「…ガクン…パレ子さん、私達、どうしたら良いの？私もうすぐ結婚するのに…」

相続登記ではなく、生きている間に～

まず、Ｍゑさんに遺言を書いてもらうことが考えられますが、Ｍゑさんは既に認知症を患ってらっしゃるので、成年後見人をつけたとしても、そのままの状態では、遺言作成は無理ですね～。ただ、医師の立ち会いの下、Ｍゑさんが頭がしっかりしているときは、遺言作成もできる場合は無きにしも非ずですが…きっと今の状態では無理ですね。

相続放棄を考えておくことも、重要かしら～～～～、でも、Ｍゑさんのお家、町中の一等地にあるので資産価値あるんですよね～もったいないですよね～Ａ造さんもその辺を考えて、固定資産税払ってたようですしね～。

とすると、Ｍゑさんのお体がお元気なうちに成年後見人をつけて、土地建物を売却して、現金にしておくのが良いような気がします。そうすると、相続税を払うのも楽ですしね。また、遺品整理のときも多額の費用がかかってくる場合もありますから～～。

Ｃ子さん　　「財産があったらあったで、ウキウキどころかヒヤヒヤもんですぅ～～～知らないと大変なことになることも勉強になりました～パレ子さん、ありがとうございます！少し安心して、結婚の準備できそうです！」

Ｄ太くん　　「オレも、少し安心した～大学辞めなくていいかな～～」

Ｑ太郎くん　「僕はなにがなんだか～～～でも、お姉ちゃん達に任せる～」

Ｎ平のおっちゃん「あのな～オレにもちゃんと、分け前おくれ、お願いだから～～～」

Ｂ代さん　　「Ａ造さん、早すぎるわよ～逝っちゃうの～、Ｃ子がしっかりしてるからいいけど～ちゃんと天国で私達のことみててね！」