今、日本は災害が多発しています。今日も朝から九州の方で土砂崩れがあって…何人かの安否がとても心配されています。土地を代々継いできた人もたくさんいらっしゃると思いますので、その場合は天災が起こらないことを切に願いますが、これから土地を選ぶ人には、災害から確実に逃れるような選択をしたいですね～。
ところで、今回は土地の形状に少し目を向けて相続と絡めて、楽田さんの悩みや思いを書いてみました。
今回のケース（下記の事情以外は考慮しないこととしますね！）
楽田Ｃ子さん（らくだしーこ２５歳）は、１０年前にお父さんのＡ造さん（えいぞう享年４０歳）を亡くしたあと、お母さんのＢ代さん（びーよ５０歳）と、二人で仲良く暮らしていました。
そして、少し離れたところに住んでいるＡ造さんのお父さんのＥ介じいちゃん（いーすけ８５歳）のところには、一ヶ月に一回は二人で訪問してお世話をしていました。先日も桜の季節ですから、Ｃ子さんとＢ代さんはちらし寿司を作り、途中で桜餅を買いＥ介じいちゃんのお顔を見てきたところです。
Ｃ子さん 「お母さん…なんかおじいちゃん元気なかったよね…」
Ｂ代さん 「うん…そうだね…ちょっと心配だわ…」
ところが、そんな話をしていた矢先、突然Ｅ介じいちゃんの悲報が届きます。
残念ながらＥ介じいちゃんは、急性の心臓麻痺で苦しまずに安らかに天国へ旅立ちました…。
パレ子さん…Ｅ介じいちゃんの相続人は、私、一人なの…どうしたらいいのかしら…
はい！Ｅ介おじいちゃんは天寿を全うされたので、淋しいですが、Ｃ子さんは相続人として、いろいろお手続きしないといけませんね！パレ子も非力ながらお手伝いしますね！
相続税の申告期限は、相続開始から１０ヶ月以内ですよ～
Ｅ介じいちゃんには、Ｃ子さん達がわからなかった財産が多数ありましたが、特に土地が３筆もあったのには驚きでした。そこで、主立った財産をざっと計算するとなんと３億円！
一応、基礎控除＝３０００万円＋６００万円×相続人の数で計算しますから、相続人一人の場合、基礎控除額は３６００万円となり、３億円から３６００万円を引くと、２億６４００万円に課税されることに…
恐る恐る…相続税計算してみる…
２億６４００万円×０.４５－２７００万円＝９１８０万円
Ｃ子さん 「おったまげ～～～～～！むりむり～～～絶対むり～～～～！」
Ｂ代さん 「Ｃ子、パレ子さんにワラをもすがる思いで、教えてもらおう！」
Ｅ介じいちゃん「すまんのぅ～～～～でも、可愛いＣ子にいっぱい残せて、わしゃうれしいよ～～」
Ｃ子さん、Ｂ代さん、落ち着いてください！まず一番財産的価値が高い土地の評価を把握してみましょう。
まず３筆の土地、どう評価するんですか！
はい、相続税評価額を出してみて、そのうちの一つか二つを処分して相続税の支払いに備えた方が良いと思います。そして調べてみると、
| 土地 １ | 原野 | ６００平方メートル | 袋地 |
| 土地 ２ | 宅地 | ４００平方メートル | 普通地 |
| 土地 ３ | 宅地 | ６００平方メートル | 角地 |
Ｃ子さん 「お母さん、私達今アパート暮らしでしょう～ゆくゆくは二人でゆったり住めるお家建てようよ～ねえ？」
Ｂ代さん 「そうだね、お父さんが転勤族でついつい家を建てないまま亡くなってしまって、そのままだったからね～おじいちゃんも可愛い孫にって残してくれたと思うから、そうしよう～」
では、土地１～３のうち、どれを残してどれを売却した方がいいか、考えてみましょう
土地１について
結構町中にある土地ですが、袋地といって道路に接していない土地なので、まずはこれは却下ですよね～。
Ｂ代さん 「広いんだけどね～６００平方メートルって、約１８０坪？お庭も広く取れるし～私、ガーデニングやりたかったのよ～～～」
Ｃ子さん 「お母さん、お花大好きだもんね～～～惜しいね！」
土地２について
最寄りの駅から近くて便利なところにある土地ですね～。そして、「普通地」とは、土地の一辺が道路に接している土地をいいます。形もほぼ正方形で、お家も建てやすいですね～！
Ｃ子さん 「お母さん、ここ良いんじゃない？駅から近いから、私仕事行くのにすっごく便利～～！」
Ｂ代さん 「そうだね～～土地も１２０坪くらいあるしね～～ここ一番かもしれないね！」
土地３について
最寄りの駅からは少し離れていますが、「角地」それも、東と南に向いてますから良い土地ですね～～～！
Ｃ子さん 「角地ってなんですか～？」
Ｂ代さん 「Ｃ子、道路と道路が交差しているところの角にある土地だよ～～～」
Ｅ介じいちゃん「ここ～いいじゃろ～～～～！」
Ｃ子さん 「ここ、いったいいくらなんですか？」
では、角地の相続税路線価を求めてみましょう。
まず、１㎡当たりの評価額を求めて、それに土地の面積をかけてみますね。
１㎡当たりの評価額は
［正面路線価×奥行価格補正率］＋［側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率］で求めます。
まず、正面はどちらかというと、面している二つの路線価にそれぞれの奥行価格補正率を乗じて価格が高い方が正面となります、計算してみますね！
３００Ｃ→３００千円 奥行価格補正率は、奥行（a）が３０メートルなので０.９８を掛けます。
３００千円×０.９８＝２９４千円
２００Ｃ→２００千円 奥行価格補正率は、奥行（b）が2０メートルなので１.００を掛けます。
２００千円×１.００＝２００千円
２９４千円＞２００千円になりますので、３００千円が正面路線価になります。
奥行価格補正率についてはこちらを見てくださいね。http://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm
そして、側方路線影響加算率は、角地の場合、０.０３になりますので、
１㎡当たりの評価額 ＝（３００千円×０.９８）＋（２００千円×１.００×０.０３）＝３００千円になります。
そして、土地の評価額は、
で求めますから、３００千円×６００㎡＝１８００００千円、つまり１億８０００万円です
Ｃ子さん 「もう絶対、ここ！ここがいい！駅から少し遠くても！ねっお母さん！」
Ｂ代さん 「Ｃ子！ここにしよう～～～お母さんのここ気にいったわ～～！」
Ｅ介じいちゃん「ほうら、わしの言ったとおりじゃろ～ここが一番良いって～～」
でもね～角地もメリットばかりじゃないんですよ～！
角地のメリットとデメリット
メリット
確かに土地は東と南に向いてますから、お隣の建物からの圧迫感も少なくて開放感がありますよね～！日当たりも良いし、お部屋も南向きに配置し易いから、間取りの自由度も高くなります。
また、角地は双方向から見えますので、不審者は人目を避けようとしますので防犯上有利ともいえます。
Ｃ子さん 「お母さん！絶対いいわよ、私達女二人暮らしだから～～～！お庭に桜、植えよう！」
さらに、角地は人気もありますし、将来売ろうとする時に買い手が見つかり安いので、流通性が高く資産価値も高いです。
でもメリットだけじゃないんですよ～！
デメリット
人目につく面が多い分、外構の工事費用とか建築費用が割り高になりがちです。例えば、通行人から家の中が見られやすくなる場合もありますから、見えないように植栽や外構も多めに設置することになりますね～。
それに日当たりが良すぎる分、断熱や遮熱対策も必要ですし、あっ、通行量も多いですから振動や騒音、万が一車が飛び込むリスクも～～～～！
それから、上の図の赤い点々の○のところ、すみ切りといって、角地は少し削られます。
あと、一番は固定資産税や都市計画税も割高ですぅ…！
Ｃ子さん 「ふ～～～～～ん、いろいろメリットデメリットあるんですね～～」
Ｂ代さん 「そうだね～～Ｃ子、ようく考えようね…」
はい、ようく考えてください…って言いたいところですが、相続税の申告期限が～～～～！
まとめ
土地を選ぶのは、至難の業ですね～～～あとあと後悔しないためにも、ようく考えてね！
でも、楽田さん母子は、Ｅ介じいちゃんのお陰で、今年の年末にはステキなお家で歳越せそうで、良かったですね～～！
災害が少ない一年を願ってます！
